4幅地块均未触顶！大校场也要凉？刚刚，南京土拍打响（南京大校场土拍结果）

刚刚，具有重要象征意义的南京2022年二批次集中土拍正式打响，截至发稿前，已拍出了35幅地块。

相比于首批次土拍，二批次不仅地块数量翻倍，且拿出了河西中、百家湖、燕子矶等压箱底的稀缺优质地块。

不过从整体的土拍情况可以看出，市场仍然呈现两极分化的典型特征。

其中包括人居森林、浦口城南中心、雨山路、淳化、禄口、桥林等近远郊板块共29幅地块均底价成交；甚至人居森林G42和铁心桥G39地块还惨遭流拍。

而如河西南、河西中、百家湖等优质地块，可以预见将被开发商热抢，摇号基本预定。

不过让人出乎意料的是，作为绝对核心的大校场，虽然一直以来频频供货，但仍还是开发商眼中的“香饽饽”。在一批次土拍中的两幅宅地均火速触顶。

然而这次，大校场再次拿出4幅地块，除去G25、G27两幅带商业的综合地块底价成交外，另外两幅G24、G26纯宅地却也仅竞价三轮、两轮就快速成交，

难道，连一直“抗打”的大校场，也要凉了？

44幅地块目前成交情况可见下图：

河西

“宇宙中心”河西，本次共推出4幅地块，其中1幅位于河西中，3幅位于河西南，均为纯住宅用地，地块区位都十分优越。

1、河西中

一向宅地稀缺的河西中，此次拿出1幅重量级地块——河西中G28地块，其也是河西中首个“双限”地块，毛坯限价5.5万/㎡，这也是南京目前最高毛坯限价。

地块周边配套成熟，一路之隔是龙湖天街，紧邻地铁10号线中胜站，且周边有九年制学校在建。

从航拍情况来看，G28地块体量不大，且形状不太规则，未来会有一定的开发难度。

2、河西南

此次土拍，河西南依旧延续以往的风格，拿出了三幅“小而精”地块，分别是G29、G30、G31地块，其中G29地块是本次土拍中河西唯一一幅差异化定价地块。

G29地块靠近长江尊邸、融创滨江ONE等高端住宅，改善氛围比较浓厚，且周边宅地也很稀缺。

从航拍图可以看到，地块内部比较平整，未来开发难度较小。

最后不得不说，这幅地块不论是未来上市价格，还是产品都还是比较让人有想象力的。

G30、G31两幅地块紧邻，毛坯限价均为4.8万/㎡。地块周边新盘较多，汇集了金鼎湾·和禧、颐和云台源筑、璟辰望樾府（金基G115）等项目。

从航拍来看，G30、G31地块整体形状、大小都差不多，内部植被覆盖，但好在比较方正。

城南

城南此次共推出9幅地块，大校场4幅、铁心桥2幅、人居森林2幅、板桥1幅。大校场仍然供应量不减。

1、南部新城

首批集中供地表现亮眼的南部新城，二批次继续发力，共推出4幅优质宅地，分别为G24、G25、G26、G27地块，且均为优质地块。

其中G24地块毛坯限价48000元/㎡，比附近的金地大成汇文府（44998元/㎡）高出3002元/㎡。

地块位于大校场中央活力住区，一路之隔就是南京外国语学校（南部新城校区）以及在建的全面健身中心。

南部新城G25、G26地块位置相邻，同样位于大校场中央活力住区。

这两幅地块与G24地块仅隔了一个规划中小学用地，毛坯限价均为47500元/㎡，比G24地块略低。

整体配套基本差不多，不过G25地块距离在建的地铁5号线神机营站更近一点。

G27地块地理位置最好，位于大校场最核心的中央商务区，周边公共生活配套完善。

同时其还将是地铁6号线、10号线、16号线红花机场站三线换乘的上盖物业，未来将打造高端商务办公、商业及居住为一体的城市综合体。

值得一提的是，该幅地块未设上市毛坯限价要求。

2、铁心桥

铁心桥此次共推出两幅地块，均位于数字大道以北——G39、G43地块，两幅地块毛坯限价均为39000元/㎡。

G39、G43两幅地块相距不远，G39更靠近地铁S3号线铁心桥站，G43则更靠近铁心桥站，整体的配套都差不多。

3、人居森林

人居森林此次共推出两幅地块——G41、G42，两幅地块位置相邻，毛坯限价均为36500元/㎡。

其中G41地块曾在第一批次中以G06身份亮相，彼时毛坯限价为34000元/㎡，不过最终惨遭流拍。

此次以G41地块的新身份重新出发，毛坯限价还相较上次涨了2500元/㎡，不得不说这个操作很迷。

目前板块内仅天萃和铂玥江南两个项目在售，市场表现非常一般。

4、板桥

板桥此次推出了1幅商住用地——G40地块，未设毛坯限价。

该地块位于板桥新城东南组团，为该片区最先启动建设的地块，项目南侧为一片平整空地，北侧紧邻新亭大街。

江北

江北此次共推出11幅地块，仍然是南京的供货主力。分别位于核心区5幅、雨山路2幅、城南中心2幅、桥林、江浦各1幅。

1、江北核心区

江北核心区此次共推出5幅地块，其中核心区G07、G08、G09这三幅地块不设毛坯限价，实行 “差异化定房价，按程序报备” 的政策。

新区G07、G08两幅地块均位于核心区健康城一期板块内，地块周边已经有多个公共设施建成，同时靠近华润国际社区，已经具备一定的居住氛围。

新区G09地块与G07、G08地块相隔也不远，整体配套相差无几。

其与新房晴樾府一路之隔，同时也更靠近500米第一高楼、新金融中心、扬子江国际会议中心。

新区G10位于江北核心区研创园板块，毛坯限价33500元/㎡，与越江时代一路之隔。

地块周边规划有地铁11号线（在建）、15号线，同时还靠近江北万达广场、砂之船，未来配套不错。

新区G11地块位于江北核中核健康城区域，临近龙湖天璞，毛坯限价35350元/㎡。

2、城南中心

城南中心此次共推出2幅宅地，分别为浦口G55、G59地块。

其中G55地块位于浦口城南中心北岸，靠近天悦锦麟、滨江嘉品等项目。同时地块不远是就是规划中的九年一贯制学校。

G55地块毛坯限价31000元/㎡，这是目前城南中心毛坯限价最高的地，直接突破“3”字头。

G59地块位于城南中心南岸，临近第一批次出让的山东健康&中垠G12地块，毛坯限价28188元/㎡。

地块一路之隔是桂花小学，周边还有江北金陵饭店、鼎业宜景国际中心等配套在建。

3、雨山路

雨山路板块有2幅地块，分别为G54和G58地块。

两幅地块相隔不远，但是在毛坯限价上却有不小的差距。其中G58地块靠近雨山路地铁站，毛坯限价28280元/㎡，G54地块毛坯限价23000元/㎡。

G54地块，周边现状为南京地铁10号线城西路车辆基地，北侧毗邻兰溪公园，南侧为厂房，东西两侧均为空地。

另外根据此前官方发布的规划，该地块未来将集合住宅用地、学校、绿地、社区中心等建筑于一体，结合TOD模式修复城市界面，融入城市新面貌。

G58地块临近雨山路地铁口，靠近在售的龙湖天曜以及首批次出让的中建东孚G15地块。

4、桥林G56&江浦老城G57地块

桥林此次推出了1幅宅地——G56地块，毛坯限价20000元/㎡。

该地块为老街更新改造项目，沿河两侧规划为商业，外围为住宅。地块紧邻时光泊月，不远处还有龙湖三千庭，整体新房均价约2-2.1万/㎡。

江浦G57地块位于江浦老城，毛坯限价28280元/㎡。地块临近龙湖路地铁站、新世纪小学，周边全都是老小区，整体界面比较老旧。

江宁

江宁此次供货量明显增加，共推出7幅，并且罕见的不再全是远郊的“边角料”地块，而是拿出了百家湖的稀缺宅地。

7幅地分别位于东山、淳化、百家湖、禄口各1幅、正方新城3幅。

1、百家湖

对于江宁而言，能拿出核心区的宅地，无疑十分难得。

当然这也在于江宁真正的核心区，一直以来都非百家湖莫属。而经过多年发展，百家湖又几近饱和，这就让江宁的核心宅地十分稀缺。

这次挂出的百家湖G51地块，靠近1号线小龙湾站，周边就是以景枫中心为首的百家湖商圈；与中海在百家湖打造的商办综合体——龙湾U-LIVE一街之隔。

位置可以说十分优越：

并且该地块四周方正，对于纯宅地的G51来说，具有先天的开发优势。容积率在2.6左右，未来将打造高层，从航拍图可以看到，对于高楼层应该还是能看到湖景。

百家湖上一次出让宅地是在2020年9月24日，也就是后来的阳光城檀境。该项目毛坯限价仅3.4万，全装修均价3.6万，与周边约4.5万的次新二手房单价有着相当高的倒挂。

再加上檀境住宅体量较小，总共只有3栋楼148套房源，因此首开一次性推出当天就全部卖完。

这对于江宁核心改善需求而言，无疑是不满足的。

而这次挂出的G51地块，直接设置为差异化定价，对于打破板块房价天花板留有了更大的想象空间。

另外据了解，G51地块共有16家房企报名，也是相当抢手。不出意外，触顶摇号应该是基本预定了。

2、东山

东山此次也挂出了一幅纯宅地，距离板块新盘海玥华府、万科都荟启境不远。旁边有上元中学、南京市文靖东路小学、江宁医院等配套。

东山也是长时间未有新宅地出让了，目前仅有的两个新盘海玥华府、万科都荟启境还分别是在2017年、2016年出让。

G47的挂牌距离上一次的宅地出让，就相隔了近5年的时间。

目前两盘的售卖均价在3.3-3.4万左右，而G47的毛坯限价为3.1万，与新房售价基本持平。

3、淳化

淳化此次也有一幅宅地挂出，G48地块位于淳化新市镇南侧，为淳化新市镇PPP项目首批推出的二类居住用地，紧邻已建成的万科金域澜庭和弘阳时光春晓。

去年“520首批集中土拍”，淳化出让了一幅宅地，即华宇·林湖雅舍。该项目毛坯限价24300元/㎡，相比之下G48地块2.2万的毛坯限价，还要便宜2300元/㎡。

4、正方新城

作为江宁较热的远郊刚需板块，正方新城此次再拿出3幅地块。

其中G49、G50地块紧邻，靠近板块在售项目上宸云际和玖华府，距离S1号线正方中路站也不远。

上宸云际和玖华府的毛坯限价分别为2.41万、2.42万。

而G49、G50的毛坯限价分别为2.43万、2.48万，相比之下价格又有了一定的涨幅。

另外一幅G52地块位于正方新城东大山组团，容积率较低，未设毛坯限价。

5、禄口

老大难禄口再次挂出一幅宅地，位于如意湖片区，周边已建成如意郡、柏景湾、会展中心、赫贤学校等，规划有幼儿园、小学、初中、医院等配套设置，城市面貌和宜居环境稳步提升。

G53地块毛坯限价17170元/㎡，与板块新房在售价格基本持平。

城北

城北此次共有4幅地块挂牌。3幅位于燕子矶、1幅位于栖霞山。

1、燕子矶

在一批次土拍中缺席的燕子矶板块，二批次直接挂出了3幅宅地，强势补仓。

其中燕子矶老镇G34地块，更是一经挂出便引发了不小的挂住，可以说是未拍先火。

根据规划，燕子矶老镇未来将成为“滨长江、倚外郭、拥名矶”的滨江小镇，并且将进一步成为展现南京滨江风貌，助力燕子矶地区打造成为极具大江风貌特色的文化休闲旅游基地。

基于此，G34地块总体量约9.7万方，将涵盖商业和住宅，以及总建面约147.23㎡的历史保护建筑。

更为重要的是，该地块的容积率只有1.06，在如今的南京市场上已经很难见到。

另外G32地块位于南外仙林分校（燕子矶校区）东侧，南侧就是晓庄小学，紧邻招商花园城、万象天地商圈，不远处就是6、7号线交汇站点万寿村站，整体区位条件非常优越。

地块周边招商依云华府目前二手房价约38026元/㎡，而G32毛坯限价32640元/㎡，相较来说有着一定的倒挂。

据了解，G32地块有8家房企报名。

G33地块位于目前在售的两大新盘华发四季雅筑、颐和四季府旁，位于燕子矶新城居住核心区。目前周边二手房价已经突破4.5万/㎡，而G33毛坯限价32320 元/㎡，新房二手房有着比较高的倒挂。

值得一提的是，在这幅地块的北侧就是燕子矶综合医院，预计2022年底开工。南师附中燕子矶中学、小学、幼儿园均在地块周边，周边配套非常成熟。

据了解，G33地块有2家房企报名。

2、栖霞山

栖霞山此次挂出一幅纯宅地，紧靠板块居住组团：中交保利翠语江岚、山和九著府、上坤云栖风华、山语熙府。

G37地块毛坯限价2.6万，与板块此前出让地块2.45万的毛坯限价相比，有所上涨。

城东

城东板块此次共有4幅地块出让，老城东2幅、马群和麒麟科创园各1幅。

1、老城东

G22地块位于城东紫金山南麓，为环紫金山非常稀缺的低密度山景品质人居。地块北侧毗邻龙湖紫金Mall森林摩尔艺术时尚街区、钟鼎名悦广场等商业综合体。

片区内生活配套十分完善，地块东侧为孝陵卫初级中学，周边南理工、省农科院、南京体育学院等环绕，人文气息浓郁。钟山体育运动公园、钟山足球公园等也为其提供最舒适的生活休闲体验。

G22地块毛坯限价49340元/㎡，未来新房售价预计将达到5.2万左右。

据了解，该地块有10家房企报名。

G23地块为秦淮河畔低密稀缺宅地，紧邻运粮河、七桥瓮湿地公园，自然景观资源优越。地块西南角规划有幼儿园，东侧为已建成的南京郑和外国语学校(石杨路小学部)、南师附中秦淮科技高中，教育资源完善。

靠近在售项目玖樾印象，其去年520出让，毛坯限价44900元/㎡、全装修均价46883元/㎡。而G23地块未设毛坯限价，未来售卖价格或有所突破。

2、马群

马群此次新挂的这幅地块体量并不是很大，周边一路之隔就是江宁区麒麟中学。

值得关注的是，G36块地最高毛坯限价为31300元/㎡，比今年首批土拍的马群G10地块便宜了10元/㎡。

3、麒麟科创园

根据四至可以看到，G46地块紧靠麒麟中央公园，与仁恒城市星徽隔公园相望：

从区位上看，G46地块也就是此前被期待已久麒麟7号地块：

该地块早已空出并围挡，从航拍图能看到，内部基本处于原始状态，遍是土坡、水洼和树木。另外这块地的确很大，无人机飞上200多米仍拍不完整：

根据此前的规划，7号地块将打造300米的地标性建筑，规划定位服务于大城东，并且配套体育用地、文化设施用地等。

不过后在去年7月，7号地块的规划作出了重大变更，不仅新增了涉宅用地，还调整了建筑高度：

• 增加了三块住宅用地，限高80米，预计会打造成26层的高层产品；
• 增加了一个大型商业体，未来片区内将坐拥除荔枝广场之外的另一个大型商业体；
• 地标高度调整为了180米，增加了星级酒店、高端公寓、滨水商业街、幼儿园。

这也与G46地块的规划指标和出让条件基本吻合。

不得不说，G46地块的出让条件十分严苛。不仅要求A地块的大型商业、G地块的地标写字楼需全部自持，且G地块写字楼出正负零，A地块商业、H地块办公写字楼主体封顶前，住宅部分只能售卖总量的60%。

因此也有消息猜测，这或许是麒麟重磅产业企业华能的定制地块。而其中的住宅部分或将由仁恒来操盘。

仙林

此次土拍，仙林片区共推出4幅地块，其中仙林湖两幅，汇通路2幅，4幅地块质量都还不错。

1、仙林湖

G35地块位于仙林湖北部片区，毛坯限价39000元/㎡，比区域内此前最高毛坯限价34000元/㎡，涨了5000元/㎡。

地块紧邻万达茂，江苏省中医院紫东院区、仙林湖公园等配套都在周边，生活配套比较周全。

G38地块位于西岗街道阳春路以西、花蕾路以南，就在万达茂对面。值得一提的是，该地块容积率很低，未来将会是市面上比较稀缺的低密度住宅。

同时，它还是仙林首幅差异化定价的地块，不设毛坯限价！

2、汇通路

汇通路G44与G45地块相邻，就在中南君启与汇通路安置房的中间，地理位置还算不错，整体的界面也比较新。

溧水

都市圈此次仅有溧水挂出1幅宅地，且未设毛坯限价，为差异化定价地块。

溧水G04地块周边有无想水镇景区、溧水幸庄公园、溧水万达广场、溧水人民医院、溧水体育公园、无想山景区等配套，宜居属性比较高，地块的质量不错。