物业大论坛之《烟台市物业管理办法》解读（一）（烟台市物业管理规定）-科研云

来源：【烟台日报-大小新闻】

一、为什么要出台《烟台市物业管理办法》？

《办法》出台的目的是规范物业管理活动，维护物业管理主体合法权益，建设和谐社区，提升人民群众居住幸福指数，通过确立党建引领物业管理，将物业管理纳入社区治理体系，建立物业管理综合协调工作机制及监管制度，为我市物业管理持续健康发展确定方向，奠定法制基础。

依据：《办法》第一条。

二、《办法》的立法目的是维护哪些主体的权益？

为了规范物业管理活动，维护业主、物业使用人、物业服务人的合法权益，改善人民群众的居住和工作环境，促进和谐社区建设，结合我市实际，制定本办法。

依据：《办法》第一条。

三、《办法》适用的范围是什么？

本办法适用于烟台市行政区域内物业的管理、使用、维护、服务以及监督管理活动。

依据：《办法》第二条。

四、《办法》的空间效力范围只有城市吗？

《办法》的空间效力范围适用于制定机关所在的整个行政区域，即在烟台市整个行政区域内具有普遍的约束效力。

需要指出的是，《办法》既适用于烟台市行政区域内的城市，也涵盖乡镇和农村，虽然从全市的情况看，物业管理主要存在于城市，但不可否认，一些比较发达的乡镇和农村，物业管理活动也在一定程度上存在，有些地方城乡差别已经非常小。同时，并非只有城市才会出现物业管理需求，乡镇、农村同样也存在着对物业管理的需求，而且随着经济社会的发展和人民对美好生活需求层次的提高，乡镇和农村对物业管理的需求将逐渐扩大。如果将《办法》的适用范围仅局限于城区，那么乡镇和农村已经存在和将要出现的物业管理活动将得不到规范，这显然不利于物业管理行业的发展，也不利于发挥物业管理制度良好的社会效益和经济效益，因此，在确定《办法》的适用范围时，采取了比较宽泛的表述，即《办法》不仅适用于城市，还适用于乡镇和农村。

依据：《办法》第二条。

五、《办法》规定了几种物业管理方式？物业管理“四保一服务”是指什么？

（1）和国务院出台的《物业管理条例》不同，规定了“业主自管”和“聘请物业服务人”两种管理方式。

（2）“四保一服务”，是对物业管理业务的通俗说法，是指物业管理的基础服务内容，即保修、保绿、保洁、保安（秩序维护）、综合服务（客户服务）。

《办法》第三条规定，本办法所称物业管理，是指业主通过自治管理，选聘物业服务人，按照物业服务合同约定以及相关法律法规，对物业服务区域内的建筑物及其附属设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。

依据：《办法》第三条、第四十六条。

六、“业主自管”等于“业主自治”吗？

“业主自管”不等同于“业主自治”。

业主自治是物业管理活动的题中之意，是物业管理活动的价值取向，也是物业管理活动的必由之路，在物业管理活动中处于主导地位。在我国小区均实行业主自治制度，业主按照自己的意愿治理小区。业主大会为最高的权利机构，其次是业主代表大会，两会形成的决议由业主委员会负责执行。

依据《中华人民共和国民法典》第284条规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或其他管理人管理。前者即是由业主自行管理，可见业主自管只是业主自治的一种具体方式。一些人将业主们驱逐专业的物业服务企业出小区、由业主们全面接管小区并由业主自行实施物业服务称之为“业主自治”，这是对业主自治的误解。业主自治的核心和实质在于以自治实现自主。

依据：《办法》第三条、第四条。

七、如何理解《办法》第四条确立的物业管理原则？

《办法》第四条：物业管理应当坚持以人为本、属地管理，实行业主自治与专业服务、社区管理相结合的原则。

（1）以人为本。以业主（人民）为中心，从业主利益出发，维护业主合法权益。

（2）属地管理。指落实街道属地管理责任，街道把物业管理纳入社区综合治理和工作目标，解决物业管理中重点难点问题。

（3）实现业主自治、专有服务和社区管理相结合。通过业主自治组织和制度建设，使业主成为维护自身合法权益的群体；物业服务人提升服务品质，提供专业化服务；把物业管理纳入社区治理体系，促进物业管理和社区管理融合。

八、党建引领物业管理的重要意义？

我们党深入贯彻以人民为中心的发展思想。《办法》的制定和出台，是深入贯彻落实科学发展观的重要体现。物业管理涉及广大业主的利益，涉及千家万户，必须以业主的权益为本，着力打造和谐有序、绿色文明、创新包容、群众满意的和谐社区。《办法》的一切制度设计，都是围绕着保护广大业主的权益进行的，制定《办法》的出发点和落脚点，都是为了最大限度地保护业主、物业使用人的合法权益。

依据：《办法》第五条。

九、“红心物业”要构建什么样的工作格局？

将物业管理纳入社区治理体系，构建党委领导、政府主导、居民业主自治、多方参与、协商共建、科技支撑、共建共治共享的工作格局。

依据：《办法》第五条。

十、“红心物业”党建领航工程的治理架构是什么？

社区党组织领导下社区居民委员会、业主委员会、业主、物业服务人等共同参与的治理架构。

依据：《办法》第五条。

十一、为什么要建立物业管理综合协调工作机制？

组织相关部门和单位推进物业管理工作，协调解决物业管理重大问题。

依据：《办法》第七条。

十二、突发事件应对期间，街道办事处（镇政府）和物业服务人负有哪些职责？

突发事件应对期间，街道办事处（镇政府）负责落实市政府及区市政府（管委）已发布采取的各项应急措施；指导物业服务人开展相应级别的应对工作，并给予物资和资金支持。

物业服务人应当在街道办事处（镇政府）指导下积极配合社区居民委员会开展工作，依法落实应急处置措施和其他管理措施。

依据：《办法》第八条。

十三、为了强化监督管理，促进物业管理信息化建设，《办法》出台了哪些措施？

市物业主管部门通过建设“物业管理信息平台”和“物业服务信用信息监管平台”，完善物业服务信息公开公示制度和物业服务企业信用管理制度，促进物业服务信息公开和诚信管理。

依据：《办法》第九、第十条。

十四、需要业主共同决定的事项，能否采用电子投票方式？

市物业主管部门负责建设物业管理信息平台，向社会免费开放。该平台应当设立电子投票系统，需要业主共同决定的事项，可以通过电子投票系统进行表决。

依据：《办法》第九条。

十五、物业服务行业诚信管理的举措有哪些？

市物业主管部门应当建立全市统一的物业服务信用信息监督平台，并会同相关部门健全守信联合激励和失信联合惩戒机制，加强物业服务行业诚信管理。

依据：《办法》第十条。

十六、物业管理行业协会的职责有哪些？

加强行业自律管理，开展对会员企业及其工作人员的从业培训和教育，配合物业主管部门开展对会员企业的信用评价工作，协助物业主管部门、街道办事处（镇政府）调解处理物业服务纠纷。

依据：《办法》第十一条。

十七、为了促进智慧物业服务能力提升，《办法》做了哪些规定？

鼓励采用新技术、新方法，促进互联网与物业服务深度融合，推动物业服务向智能化、绿色化发展。

依据：《办法》第十二条。

审校：伟业

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