地产项目成本管控，土方工程最难（房地产工程成本怎么控制）

土方工程是建筑工程施工中主要工程之一，包括场地平整、路基开挖、人防工程开挖、地坪填土，路基填筑以及基坑回填。

土石方工程是建筑施工比较重要的一环，施工的难度和强度比较大，在施工过程中需要进行严密控制，通常涉及土石方的开挖与土石方的回填等项目，对工程项目进行科学的管理和施工，从而确保土石方工程项目的质量和安全。

土方的开挖意味着一个项目施工的正式开始，对于一个项目来说具有里程碑般的意义。

土方工程工程量非常大，对于一个项目来说，动辄几百万，几千万，尤其是近些年来国家对环保要求的不断提高，使得土方价格不断攀升，进一步加大了土方工程在整个成本中的占比

土方工程存在其特殊性：

1、个性化比较强

每个项目的场地平整程度不同，地质条件不同，造成每个项目的土方工程涉及到的问题不同

2、地域性、垄断性

众所周知，土方工程技术含量不高，门槛较低，受到地域性影响比较多，一般来说，土方工程可选择的施工队伍大多是场地周边村镇的施工队伍

有的地区还成立了所谓的行业协会，如河南很多城市，造成了土方工程价格形不成市场竞争，趋于卖方市场

正因为这些特殊性，土方工程成本管控一直以来相对比较粗放，空间比较大

今天就跟大家分享一下土方工程的成本管控

土方工程包含哪些

1、土方工程内容

土方工程主要包括四大类内容

场地平整、土方开挖、土方回填和余土弃置

平整场地

场地平整，就是指通过挖高填低，将原始地面改造成满足人们生产、生活需要的场地平面。具体是指室外设计地坪与自然地坪平均厚度在±0.3m以内的就地挖、填、找平，平均厚度在±0.3m以外归入土方相应工程。

土方开挖

底宽≤7m且底长＞3倍底宽的为沟槽

底长≤3倍底宽且底面积≤150m2的为基坑

超出以上范围的则为一般土方

土方回填

土方回填，是建筑工程的填土，主要有地基填土、基坑（槽）或管沟回填、室内地坪回填、室外场地回填平整等

余土弃置

当土方开挖量大于回填量，则产生多余土方，对于多余土方需要进行消纳，称之为余土弃置

2、土质分类

不同的土质带来的开挖、破碎、外运的成本会有所差异

2.1 土石分类

土石按照坚硬程度可分为普通土、坚土、松石、坚石四类

2.2 干土、湿土、淤泥的划分

（1）干土、湿土的划分，以地质勘测资料的地下常水位为准。地下常水位以上为干土，以下为湿土；或地表水排出后，土壤含水率≥25%时为湿土

（2）含水率超过液限，土和水的混合物呈现流动状态时为淤泥

土方计算

1、几个概念

1.1 实方、虚方

土方体积是按挖掘前的天然密实体积计算，而不是挖出来之后的土方体积，我们都知道土方挖出之后会有一定的空隙，这两个量是有一定差别的，通过下表的转换我们可以看出如果天然密实体积为1m³，挖出来的虚方体积就为1.3m³

1.2 放坡

为了防止土壁塌方，确保施工安全，当挖方超过一定深度或填方超过一定高度时，其边沿应放出的足够的边坡，土方边坡一般用边坡坡度和坡度系数表示

放坡系数是土壁边坡坡度的底宽b与基高h之比，即m=b/h计算，放坡系数为一个数值。（例：b为0.3，h为0.6，则放坡系数为0.5）

1.3 挖土底面积：

（1）一般土方、基坑按图示垫层外皮尺寸加工作面宽度的水平投影面积计算

（2）沟槽按基础垫层宽度加工作面宽度（超过放坡起点时应再加上放坡增量）乘以沟槽长度计算。

1.4 挖土深度

（1）室外设计地坪标高与自然地坪标高≤±300mm时，挖土深度从基础垫层下表面标高算至室外设计地坪标高。

（2）室外设计地坪标高与自然地坪标高＞±300mm时，挖土深度从基础垫层下表面标高算至自然地坪标高。

2、土方工程常用计算方法

2.1 DTM法

由DTM模型（数字地面模型）来计算土方量是根据实地测定的地面点坐标（HZ）和设计高程，通过生成三角网来计算每个三棱柱的填挖方量，最后累积得到指定范围内填方和挖方分界线。

2.2 方格网法

将地形图划分成若干具有一定尺寸的方格并按设计标高和自然标高定出各开挖点挖填高度和零点位置，分别求出各方格的填挖土方量的计算方法，大面积的土石方估算常用该法，适用于地形起伏较小、坡度变化平缓的场地。

2.3 等高线法

当地面起伏较大、坡度变化较多时，可采用等高线法估算土石方量，在地形图精度较高时更为合适。等高线法的工作内容与步骤和方格法大致相同，不同之处在于计算场地平均高程的方法。

2.4 断面法

在地形变化较大、场地狭窄的带状地区可以用断面法计算土石方量。

2.5 平均高程法

平均高程法测量时隔20m测1个碎步点，把所有的碎步点高程相加取平均，作为该测区平均高程。该方法通常被施工单位采用，但该方法误差较大。

3、方格网土方量计算方法

计算步骤1（先计算各楼座及车库挖土，再计算场区挖土）:

（1）计算原始标高：根据方格网，计算各楼座及车库原始自然标高平均值；

（2）计算开挖深度=各楼座及车库原始自然标高平均值—垫层底标高；

（3）计算开挖底面积：从各楼座及车库基础图中圈面积（注意考虑垫层和工作面宽度）

（4）不考虑放坡的开挖体积=开挖底面积×开挖深度

（5）考虑放坡的开挖体积：

（5.1）开挖总体积=不考虑放坡的开挖体积 放坡三角形截面积×放坡周长

（5.2）拟柱体开挖总体积=1/6（S上 4S中 S下）*H

注：S上、 S中、 S下—地坑上底、中截面、下底（含工作面、放坡宽度）的挖土面积； H—挖土深度

（6）除楼座及车库外场区土开挖体积=场区土开挖面积×场区土开挖深度

（7）回填土体积：

（7.1）首先注意：第4、5条计算的开挖体积为自然地坪以下的开挖体积；

（7.2）基础回填体积=设计室外地坪以下的开挖体积-设计室外地坪以下埋设的基础体积

基础回填体积=场区土开挖后标高以下的开挖体积-场区土开挖后标高以下埋设的基础体积

（7.3）场区、房心、地下室顶板以上回填=回填面积×平均回填厚度

计算步骤2（先计算场区挖土，再计算各楼座及车库挖土）:

（1）计算原始标高：根据方格网，计算场区原始自然标高平均值

（2）计算场区土开挖深度=场区自然标高平均值—设计室外地坪标高—种植土厚度

（3）计算场区土开挖体积=场区土开挖面积×场区土开挖深度

（4）计算各楼座及车库开挖深度=各楼座及车库场区土开挖后标高—垫层底标高

（5）计算各楼座及车库开挖体积：同步骤1中第3-5项

（6）回填土体积：

（6.1）基础回填体积=场区土开挖后标高以下的开挖体积-场区土开挖后标高以下埋设的基础体积

（6.2）场区、房心、地下室顶板以上回填=回填面积×平均回填厚度

土方工程成本控制

土方工程的成本控制要贯穿从土方方案策划到土方结算过程

1、土方策划阶段

土方策划阶段是决定土方工程成本最关键的阶段，这个阶段主要是对土方方案的确定

（1）充分利用地形

要充分利用地形进行场地布置，对于高差较大的地块，尽量以势而建，一方面可以减少土方的开挖，也可以形成更有特色的坡地建筑，增加客户的体验感

（2）做好土方平衡

土方平衡就是通过‘土方平衡图’计算出场内高处需要挖出的土方量和低处需要填进的土方量，就知道计划外运进、出的土方量。这就是场内平衡工作。在计划基础开挖施工时，尽量减少外运进、出的土方量的工作，不仅关系土方费用，而且对现场平面布置有很大的影响

（3）控制挖深

基坑挖深直接影响土方的工程量，主要有以下几种方法：

① 抬高车库

若当地规划允许或者政府允许可以提高车库顶标高，做成半地下形式，不仅可以减少土方挖深，也可以增加地下车库的通风，提升客户体验

② 控制地下室层高

严格控制地下车库层高，通过使用无梁楼板、合理排布管线等措施降低地下车库层高，住宅地下车库控制在3.6m左右

③ 减少地下车库层数

通过合理设置柱距、紧凑划分车位、大小车位搭配等措施提高停车效率，尽量减少地下车库的层数，以此减少挖深深度，减少土方量

（3）充分考虑场内倒运

对于场地较大，开发条件允许的项目，要考虑前期挖土在场地内存土，待回填时使用存土回填，可以降低土方外运以及场外购土带来的成本增加

（4）重视地勘报告

通过地勘报告充分了解本项目地下土质情况，提前做好土方预案，同时为后期编制准确的招标清单做好资料依据

2、招标阶段

招标阶段工作是否到位，关系到得到的土方工程价格

（1）市场调研

要了解项目区域的土方价格，便于后期招标比价或者直接委托的价格商谈；同时需要调研区域土方市场化，本着能招标绝不直接委托的原则

（2）了解土方稀缺情况

如果项目周边有其他项目缺土/余土，且工期节奏刚好与本项目基本一致，可以考虑与对方合作，实现项目间的土方平衡，减少土方外运或购置外土带来的成本增加

（3）计价方式

计价方式上能够综合，绝不分项，如果是进行招投标，则建议采用大包干综合单价，不区分土方、石方、淤泥、建筑垃圾与开办费；尤其需要明确弃土场位置，建议明确综合考虑弃土距离，避免施工过程中由于弃土场地变动带来的索赔

但是综合单价包含的内容，需要提前说明，并且为了便于投标单位预估石方的量，需要提供地勘报告作为招标依据之一。计量方式为事前约定好，事中不扯皮，事后好结算。

界面划分一定要清晰，最终验收需要景观单位参与并且签字确认，避免后期景观单位因为苗木的死亡归咎于种植土不合格的原因。

（4）严格清标

土方工程是围串标的重灾区，清标时一定要认真仔细，除对价格本身的评审外，要加强对于围串标的评审，如查看投标电子文件的创建人、创建时间，如网上回标需要检查回标ID，审查报价是否存在关联，是否有规律性等

3、施工阶段

（1）做好旁站

土方施工过程中的旁站，尤其是测标高时的旁站非常必要，如果没有现场监控，土方单位随意提提尺对土方量的影响非常大，同时如果合同中各种土质价格有差异时，需要做好对于各种土质的收方确认

（2）谨慎选择施工方案

对施工方案要充分论证，如对石方的破碎方式多样，爆破、破碎锤、风镐等，价格差异非常大

（3）谨防超挖

超挖是土方施工过程中经常遇到的问题，如果出现超挖要及时发现并记录

总结

土方工程个性性强，工程量大，成本高，是成本控制，成本优化的重中之重，要做好前期策划，单位选择以及施工过程中的严格管控

而且土方工程是客户不敏感的工程，成本人员要在土方工程上多思考，大刀阔斧的进行成本严控

来源：有得管理分享汇（UD_Management），本文已获授权，对原作者表示感谢。